OD PŘÍLEŽITOSTI K HODNOTĚ
CASE STUDY · DEVELOPERSKÁ PŘÍPRAVA · 2025—2026
Petrovice u Rakovníka
Jak se z pozemku připraveného pro jeden rodinný dům stal projekt pro dvanáct domácností — bez jediné vykopané rýhy.
- Lokalita
- Petrovice u Rakovníka, Středočeský kraj
- Rozsah
- 4 rodinné domy · 12 bytových jednotek
- Období
- 09/2025 — 10/2026
- Stav
- Povolení po demolici garáže
SHRNUTÍ
Hodnota vzniká přípravou projektu.
BrosFin převzal pozemek o výměře 6 540 m² v Petrovicích u Rakovníka, který byl po léta připravován pro stavbu jednoho rodinného domu — včetně přivedené vodovodní a kanalizační přípojky. Za 13 měsíců přípravy vznikl projekt čtyř domů s dvanácti bytovými jednotkami a kompletní prováděcí dokumentací. Před vydáním stavebního povolení musí být fyzicky zbourána garáž č.p. 223. Po vydání povolení může být kompletní projekt prodán; BrosFin do výstavby domů nevstupuje.
1 → 12
Bytových jednotek na stejném pozemku
3,3×
Hodnota m² pozemku proti místnímu trhu
0 m²
Vnitřní plochy navržených domů
0 měs.
Dosavadní příprava projektu
Co jsme udělali
Pozemek ležel v plochách smíšených venkovských (SV) dle Územní plán obce Petrovice, úplné znění po vydání změny č. 2 (účinnost 9. 8. 2023) — regulaci, která umožňuje víc než jeden dům, pokud návrh obstojí urbanisticky, dopravně a kapacitně. Původní příprava toho nevyužívala. Přepracovali jsme záměr na čtyři identické objekty, každý se třemi bytovými jednotkami, doplnili je vlastní dopravní a technickou infrastrukturou. K vydání stavebního povolení zbývá fyzicky odstranit garáž.
Proč to bylo možné
Stávající přípojky dimenzované pro jeden dům novým nárokům nestačily. Místo kompromisu jsme navrhli prodloužení vodovodního řadu i kanalizační stoky a projednali je s provozovatelem sítě. Tím se z pozemku, který uměl unést jeden dům, stal pozemek, který unese dvanáct domácností — a to je jádro celého zhodnocení.
TRANSFORMACE
Stejný pozemek, jiná otázka
Výchozí stav
„Jeden rodinný dům“
- Bytové jednotky
- 1
- Domácnosti
- 1
- Užitná plocha
- ≈ 150 m²
- Přípojky
- Pro jednu domácnost
- Zástavba na pozemku
- Garáž č.p. 223, 86 m²
- Dopravní obsluha
- Neřešena
- Dokumentace
- Žádná
- Povolení
- Žádné
Uvedená užitná plocha jednoho běžného RD je orientační — původní záměr nebyl dopracován do dokumentace.
Připravený záměr
„Čtyři domy, dvanáct jednotek“
- Bytové jednotky
- 12
- Domácnosti
- 12 · kapacita 48 osob
- Vnitřní plocha
- 1 453,36 m²
- Přípojky
- Prodloužené řady vody i kanalizace
- Zástavba na pozemku
- Odstranění povoleno samostatně
- Dopravní obsluha
- Sjezd + vnitroareálová komunikace
- Dokumentace
- Prováděcí, vč. statiky a rozpočtu
- Povolení
- Vydání až po fyzické demolici garáže
- Garáž č.p. 223
- Demolice povolena, dosud neprovedena
Co ten rozdíl vytvořilo. Nikoli stavba — na pozemku nebyla provedena jediná stavební práce. Rozdíl vytvořil návrh, který obstál urbanisticky, a technické řešení, které prokázalo, že obec dvanáct domácností unese.
URBANISMUS
Čtyři parcely na jednom pásu
Pozemek má tvar úzkého protáhlého pásu. Návrh ho dělí na čtyři samostatné stavební parcely a všechny domy usazuje se shodným odstupem od uliční čáry — vzniká čitelná řada, ne nahodilý shluk. Obsluha je vedena po severozápadní straně vnitroareálovou komunikací napojenou jedním novým sjezdem. Zahrady se otevírají na jihovýchod do volné krajiny.
Letecký pohled na celý soubor čtyř rodinných domů s vnitroareálovou komunikací a parkovacími stáními.
POZEMKY
Čtyři parcely na jednom pásu
Pozemek 6 540 m² se dělí na čtyři samostatné stavební parcely a plochu veřejného prostranství s komunikací. Rozdělení je zakresleno v situačním výkresu C.2.
| Pozemek | Parcela | Výměra | Zastavěnost |
|---|---|---|---|
| A | 126/14 | 1 115,7 m² | 27,2 % |
| B | 126/16 | 1 114,0 m² | 27,3 % |
| C | 126/17 | 1 116,4 m² | 27,2 % |
| D | 126/18 | 1 557,1 m² | 19,5 % |
| Stavební pozemky celkem | 4 903,2 m² | ||
| Veřejné prostranství a komunikace | 1 636,8 m² |
Pozemek
A
Parcela
126/14
Výměra
1 115,7 m²
Zastavěnost
27,2 %
Pozemek
B
Parcela
126/16
Výměra
1 114,0 m²
Zastavěnost
27,3 %
Pozemek
C
Parcela
126/17
Výměra
1 116,4 m²
Zastavěnost
27,2 %
Pozemek
D
Parcela
126/18
Výměra
1 557,1 m²
Zastavěnost
19,5 %
Pozemek
Stavební pozemky celkem
Výměra
4 903,2 m²
Pozemek
Veřejné prostranství a komunikace
Výměra
1 636,8 m²
Parcelní čísla 126/16 až 126/18 vzniknou rozdělením pozemku 126/8. Zastavěnost je počítána z 295 m² hlavní stavby a 9 m² venkovních skladů.
Co z toho plyne. Plochy smíšené venkovské stanovují maximální zastavěnost 50 %. Všechny čtyři pozemky jsou hluboko pod limitem — projekt nevyčerpává regulační strop a ponechává rezervu pro budoucí doplňkové stavby.
4 903 m²
Stavební pozemky
1 637 m²
Veřejné prostranství
295 m²
Zastavěná plocha jednoho domu
19 — 27 %
Rozsah zastavěnosti
Pohled ze zahrady. Sedlová střecha se sklonem 40°, pochozí plochá střecha jednopodlažní části slouží jako terasa podkrovní jednotky.
ARCHITEKTURA
Venkovský dům, městský objem
Hmota je složena ze tří vzájemně zakomponovaných obdélníků o celkových vnějších rozměrech 22,800 × 16,475 m. Hlavní část zastřešuje sedlová střecha se sklonem 40° a pěti plochými vikýři; navazující jednopodlažní část má pochozí plochou střechu, která slouží jako terasa podkrovní jednotky. Tím se objem, který by jako kompaktní kvádr působil v obci cize, rozpadá do měřítka okolní zástavby.
Materiálově projekt kombinuje bílou omítku, režné zdivo, svislý dřevěný obklad v dekoru dubu a falcovaný plech z titanzinku na střeše i v podhledech vykonzolovaných štítů. Okna jsou antracitová s izolačním trojsklem. Výsledkem je současný dům, který se nesnaží být ani chalupou, ani vilou — a proto v Petrovicích obstojí.
Technické řešení
- Konstrukce
- Zděná, Porotherm 30 Profi
- Strop
- Prefabrikované ŽB panely
- Krov
- Dřevěný vaznicový, 5 plochých vikýřů
- Krytina
- Falcovaný plech, titanzinek
- Energetická třída
- B — velmi úsporná
- Vytápění
- Tepelné čerpadlo vzduch–voda 13 kW
- Tepelná ztráta objektu
- 13,4 kW
- Elektro, soudobý odběr
- 26 kW + 13 kW blokovaný odběr, hlavní jistič 3 × 63 A na objekt
- Retence dešťové vody
- min. 6,56 m³ na objekt, vsak dle ČSN 75 9010
- Geologický průzkum
- GeoEko s.r.o.
- Deklarovaná životnost
- ≈ 150 let
| Jednotka | Dispozice | Vnitřní plocha | Terasy a lodžie | Podlaží |
|---|---|---|---|---|
| A | 3 ložnice, obývací pokoj s kuchyní, koupelna, WC, šatna, chodba | 110,59 m² | — | 1.NP |
| B | 3 ložnice, obývací pokoj s kuchyní, koupelna, WC, zádveří se šatnou | 108,80 m² | — | 1.NP |
| C | 3 ložnice, obývací pokoj, samostatná kuchyň, koupelna, WC, dvě terasy a lodžie | 127,10 m² | 65,27 m² | Podkroví |
| Společné prostory | Zádveří se vstupem do všech jednotek, komora pod schodištěm | 16,85 m² | — | 1.NP |
| Jeden dům celkem | 363,34 m² | 65,27 m² |
Jednotka
A
Dispozice
3 ložnice, obývací pokoj s kuchyní, koupelna, WC, šatna, chodba
Vnitřní plocha
110,59 m²
Terasy a lodžie
—
Podlaží
1.NP
Jednotka
B
Dispozice
3 ložnice, obývací pokoj s kuchyní, koupelna, WC, zádveří se šatnou
Vnitřní plocha
108,80 m²
Terasy a lodžie
—
Podlaží
1.NP
Jednotka
C
Dispozice
3 ložnice, obývací pokoj, samostatná kuchyň, koupelna, WC, dvě terasy a lodžie
Vnitřní plocha
127,10 m²
Terasy a lodžie
65,27 m²
Podlaží
Podkroví
Jednotka
Společné prostory
Dispozice
Zádveří se vstupem do všech jednotek, komora pod schodištěm
Vnitřní plocha
16,85 m²
Terasy a lodžie
—
Podlaží
1.NP
Jednotka
Jeden dům celkem
Vnitřní plocha
363,34 m²
Terasy a lodžie
65,27 m²
Logika skladby. Přízemní jednotky A a B jsou třípokojové byty s přímou vazbou na zahradu — produkt pro rodinu, která chce dům, ale nechce ho platit celý. Podkrovní jednotka C má rovněž tři ložnice, ale navíc samostatnou kuchyň, otevřený obytný prostor s přiznaným krovem a dvě terasy o celkové ploše přes 60 m² — produkt pro majitele, který v domě bydlí a zbylé dvě jednotky pronajímá nebo prodává. Jeden objekt tak obsluhuje tři různé poptávky najednou.
VÝMĚRY A JEJICH DEFINICE
Tři různá čísla, jeden dům
Užitná plocha z dokumentace, prodávaná plocha z ekonomického modelu a podlahová plocha pro účely DPH jsou tři odlišné hodnoty téhož objektu. Tahle sekce je sesouhlasuje.
| Užitná plocha dle projektové dokumentace | 428,61 |
|---|---|
| − terasy jednotky C (C204, C207) | − 61,66 |
| − lodžie jednotky C (C211) | − 3,61 |
| Vnitřní plocha objektu | 363,34 |
| − společné prostory (zádveří, komora) | − 16,85 |
| Prodávaná plocha tří jednotek | 346,49 |
Proč se čísla liší. Projektová dokumentace započítává do užitné plochy i obě terasy a lodžii jednotky C, dohromady 65,27 m². V běžné realitní praxi se otevřené venkovní plochy do užitné plochy nezapočítávají a oceňují se samostatně. Rozdíl tedy není chyba ani opatrnost, ale dvě různé definice téhož.
Rozložení plochy v objektu
- Jednotka A — vnitřní110,59 m²
- Jednotka B — vnitřní108,80 m²
- Jednotka C — vnitřní127,10 m²
- Jednotka C — terasy a lodžie65,27 m²
- Společné prostory16,85 m²
Podklad
Všechny hodnoty pocházejí z legendy místností výkresů D.1.1.02 Půdorys 1NP a D.1.1.03 Půdorys podkroví, dokumentace pro provedení stavby 03/2026, Ateliér Civilista s.r.o. Součty byly ověřeny po jednotlivých místnostech a souhlasí s kapacitními údaji technické zprávy pro společné povolení z 8. 1. 2026.
428,61 m²
Užitná plocha dle dokumentace
363,34 m²
Vnitřní plocha objektu
346,49 m²
Prodávaná plocha tří jednotek
211,20 m²
Obytná plocha dle technické zprávy
VIZUALIZACE
Prostor, který nese cenu
ROZHODNUTÍ
Šest voleb, které určily výsledek
Každá z nich měla alternativu, která by projekt zlevnila nebo zjednodušila. Žádná z nich by ho nedovedla tam, kde je dnes.
Čtyři identické domy místo čtyř různých
Opakování jednoho typového objektu znamená jednu sadu prováděcích výkresů, jedno statické posouzení, jeden položkový rozpočet a jednu logiku výstavby. Pro budoucího zhotovitele znamená identita objektů opakovaný postup, nižší chybovost a možnost hromadné poptávky materiálu.
Tři bytové jednotky v jednom domě místo jedné
Klíčové rozhodnutí celého projektu. Objem domu je dán regulací a urbanistickým kontextem — a ten samý objem lze naplnit jednou velkou domácností, nebo třemi. Vzniká tak 428,61 m² užitné plochy na objekt při zachování měřítka a vzhledu rodinného domu, nikoli bytového.
Prodloužení řadů místo lokálního řešení
Levnější cesta, tedy domovní čistírna a vlastní zdroj vody, by zatížila každou z dvanácti jednotek provozní povinností a srazila jejich prodejnost. Zvolili jsme prodloužení vodovodního řadu i kanalizační stoky s napojením na obecní síť.
Tepelné čerpadlo místo plynu
Objekty nejsou napojeny na plynovod a nemají komín. Zdrojem tepla je tepelné čerpadlo vzduch–voda o výkonu 13 kW s podlahovým vytápěním. Výsledkem je energetická třída B — primární energie 73 kWh/m²·rok, celková dodaná energie 82 kWh/m²·rok.
Vlastní veřejné prostranství a komunikace
Jeden nový sjezd na silnici II/229 a vnitroareálová komunikace s chodníkem a parkovacími stáními, vymezená jako veřejné prostranství. Alternativa čtyř samostatných sjezdů by byla dopravně hůře obhajitelná.
Prováděcí dokumentace nad rámec povinnosti
K povolení stačí dokumentace pro povolení stavby. Nechali jsme zpracovat i dokumentaci pro provedení stavby včetně statického posouzení a technické zprávy nosných konstrukcí i položkového rozpočtu. Povolený projekt lze koupit, ale nelze podle něj hned stavět.
PRŮBĚH
Dvanáct měsíců, dvě povolovací větve
Září 2025
Zahájení projektu
Rozhodnutí přepracovat pozemek připravený pro jeden rodinný dům na soubor čtyř domů. Zadání dispozic a technických požadavků generálnímu projektantovi.
Říjen 2025
Průzkumy a posudky
Inženýrsko-geologický průzkum obou parcel, radonové měření, stavebně-technický průzkum stávající garáže. Geologie potvrdila vhodné podmínky pro plošné zakládání.
24. 10. 2025
Průkaz energetické náročnosti
PENB vyhotoven na třídu B — velmi úsporná.
Listopad 2025
Dokumentace pro povolení dokončena
Stavební část, požárně bezpečnostní řešení, situační výkresy, rozhledové poměry. Souběžně dokumentace pro odstranění stavby garáže.
8. 1. 2026
Dokumentace souboru staveb
Průvodní list a technická zpráva dle vyhlášky č. 131/2024 Sb., příloha č. 4.
Únor 2026
Vodohospodářská infrastruktura
Projekt prodloužení vodovodního řadu a kanalizační stoky projednán s provozovatelem RAVOS, s.r.o. Vydán čistopis dokumentace přípojek.
13. 3. 2026
Prováděcí dokumentace
Včetně statického posouzení a technické zprávy nosných konstrukcí, výkresů výztuže, techniky prostředí staveb a položkového rozpočtu.
Duben — srpen 2026
Vyjádření dotčených orgánů
Distribuční soustava NN, vodoprávní úřad, orgán ochrany zemědělského půdního fondu v režimu jednotného environmentálního stanoviska, dopravní napojení. Vyžádané úpravy zapracovány.
Září 2026
Dokumentace dokončena
Projektová dokumentace je kompletní. Vydání stavebního povolení je podmíněno fyzickou demolicí garáže č.p. 223.
Říjen 2026
Před vydáním stavebního povolení
Garáž č.p. 223 dosud stojí a musí být fyzicky zbourána. Teprve poté může být vydáno stavební povolení a následně prodán kompletní projekt.
Skluz proti plánu. Původní harmonogram počítal s dokončením povolovacího procesu v dubnu 2026; skutečné vydání nastalo o zhruba pět měsíců později. Důvodem byl souběh vyjádření dotčených orgánů a správců sítí a vyžádané dopracování dokumentace. Rozsah ani hodnota projektu tím nebyly dotčeny.
KDE VZNIKLA HODNOTA
Tři vrstvy zhodnocení
- I
Regulační
Z jednoho rodinného domu se stalo dvanáct bytových jednotek na stejné výměře. Tento krok nelze zopakovat penězi — vyžaduje návrh, který obstojí urbanisticky i kapacitně.
- II
Infrastrukturní
Prodloužení vodovodního řadu a kanalizační stoky změnilo pozemek s přípojkou pro jednu domácnost na pozemek obsluhující dvanáct. Bez toho by první vrstva zůstala na papíře.
- III
Dokumentační
Prováděcí dokumentace, statické posouzení a položkový rozpočet připravují projekt pro realizaci po vydání stavebního povolení.
Inzerce v obci — surový stavební pozemek
1 129Kč/m²
Projekt po vydání povolení — modelový přepočet na m² pozemku
3 823Kč/m²
Srovnávacím údajem je inzerovaná cena stavebního pozemku 3 359 m² v téže obci (1 129 — 1 168 Kč/m², eurobydleni.cz, 2026).
0
Rodinné domy, okres Rakovník · ČSÚ, tříletý klouzavý průměr 2022—2024
0
Rodinné domy, Středočeský kraj · Hypoindex, červen 2026
0
Byty, Středočeský kraj · Hypoindex, červen 2026
0
Stavební pozemek v Petrovicích · eurobydleni.cz, 2026 — pozemek 3 359 m²
EKONOMIKA VÝSTAVBY
Tržby a náklady výstavby
Orientační model výstavby při prodeji dokončených jednotek, nikoli prodejní cena připraveného projektu. Výchozí přehled vychází z ceny 90 000 Kč/m²; kalkulačka ukazuje dopad změny této ceny.
138,3 mil. Kč
Tržby při ceně 90 000 Kč/m²
75,3 mil. Kč
Stavební náklady včetně infrastruktury
Tržby celkem
138,3mil. Kč
Hrubý výsledek
63,0mil. Kč
Marže na tržbách
46 %
90 000 Kč/m²
Hrubý výsledek na škále 0—76,7 mil. Kč
Model počítá s prodávanou plochou 1 372 m². Ostatní tržby — zahrady, parkovací stání a terasy — činí 14,82 mil. Kč nezávisle na ceně bytů.
Náklady zahrnují stavbu a infrastrukturu. Nezahrnují pořízení pozemku a projektu, financování, prodej a marketing, rezervu na vícepráce, DPH, správní poplatky ani právní služby. Hrubý výsledek v kalkulačce je rozdíl tržeb a těchto stavebních nákladů, nikoli čistý zisk ani příslib výnosu.
PŘEDMĚT PRODEJE
Co kupující přebírá
Po fyzické demolici garáže a vydání stavebního povolení může být prodán komplet: pozemky, projektová dokumentace a stavební povolení. Níže je rozsah budoucího předání.
Projektová dokumentace
- Dokumentace pro povolení souboru staveb dle vyhlášky č. 131/2024 Sb.
- Prováděcí dokumentace D.1.1 (10 výkresů) a D.1.2 (7 výkresů)
- Statické posouzení a technická zpráva nosných konstrukcí
- Požárně bezpečnostní řešení včetně situace a odstupových vzdáleností
- Technika prostředí staveb — elektro, zdravotechnika, vytápění
- Čistopis vodohospodářské infrastruktury projednaný s RAVOS, s.r.o.
- Průkaz energetické náročnosti budovy, třída B
- Inženýrsko-geologický průzkum obou parcel a radonový posudek
- Položkový rozpočet v RTS BUILDpower S a vizualizace ve vysokém rozlišení
Povolení a doklady
- Stavební povolení souboru staveb — bude vydáno až po fyzické demolici garáže
- Rozhodnutí k odstranění stavby garáže č.p. 223 (demolice dosud neprovedena)
- Jednotné environmentální stanovisko k odnětí ze ZPF
- Vyjádření dotčených orgánů a správců sítí
Co odlišuje tento projekt od záměru. K dispozici je prováděcí dokumentace, statické posouzení i položkový rozpočet. Samotná dokumentace však nenahrazuje stavební povolení — jeho vydání je podmíněno fyzickou demolicí garáže.
6 540 m²
Pozemky ve 2 parcelách
12
Navržených bytových jednotek
3
Stupně dokumentace až po prováděcí
7
Objektů infrastruktury
Inženýrské objekty v dokumentaci — například komunikace, vodovod a kanalizace.
„Nekupujeme pozemky. Kupujeme rozdíl mezi tím, co na nich stojí, a tím, co by na nich stát mohlo.“
ZDROJE
Odkud pocházejí uvedené údaje
Projektová dokumentace
- Průvodní list souboru staveb dle vyhlášky č. 131/2024 Sb., Imperium Architects s.r.o., 8. 1. 2026
- Technická zpráva pro společné povolení, 17 stran
- Výkresy D.1.1.02 a D.1.1.03 včetně legendy místností, Ateliér Civilista s.r.o., 03/2026
- Situační výkres C.2, 10. 10. 2025 — výměry stavebních pozemků
Posudky a průkazy
- Průkaz energetické náročnosti budovy, ev. č. 343222.0, 24. 10. 2025
- Inženýrsko-geologický průzkum obou parcel, GeoEko s.r.o.
- Požárně bezpečnostní řešení dle vyhlášky č. 146/2024 Sb.
- Položkový rozpočet SO 01, RTS BUILDpower S
Tržní data
- ČSÚ — Ceny nemovitostí ve Středočeském kraji 2022—2024
- Hypoindex, červen 2026
- Inzertní portály eurobydleni.cz a realingo.cz, 2026