OD PŘÍLEŽITOSTI K HODNOTĚ
CASE STUDY · DEVELOPERSKÁ PŘÍPRAVA · 2025—2026
Petrovice u Rakovníka
Jak se z pozemku připraveného pro jeden rodinný dům stal povolený projekt pro dvanáct domácností — bez jediné vykopané rýhy.
- Lokalita
- Petrovice u Rakovníka, Středočeský kraj
- Rozsah
- 4 rodinné domy · 12 bytových jednotek
- Období
- 09/2025 — 09/2026
- Stav
- Povolení vydáno
SHRNUTÍ
Hodnota nevznikla stavbou. Vznikla povolením.
BrosFin převzal pozemek o výměře 6 540 m² v Petrovicích u Rakovníka, který byl po léta připravován pro stavbu jednoho rodinného domu — včetně přivedené vodovodní a kanalizační přípojky. Za dvanáct měsíců z něj vznikl povolený soubor čtyř domů s dvanácti bytovými jednotkami a kompletní prováděcí dokumentací. Projekt se prodává připravený k realizaci; BrosFin do výstavby nevstupuje.
1 → 12
Bytových jednotek na stejném pozemku
3,3×
Hodnota m² pozemku proti místnímu trhu
0 m²
Užitné plochy v povoleném stavu
0 měs.
Od zadání k vydanému povolení
Co jsme udělali
Pozemek ležel v plochách smíšených venkovských územního plánu — regulaci, která umožňuje víc než jeden dům, pokud návrh obstojí urbanisticky, dopravně a kapacitně. Původní příprava toho nevyužívala. Přepracovali jsme záměr na čtyři identické objekty, každý se třemi bytovými jednotkami, doplnili je vlastní dopravní a technickou infrastrukturou a projekt dovedli přes celý povolovací proces.
Proč to bylo možné
Stávající přípojky dimenzované pro jeden dům novým nárokům nestačily. Místo kompromisu jsme navrhli prodloužení vodovodního řadu i kanalizační stoky a projednali je s provozovatelem sítě. Tím se z pozemku, který uměl unést jeden dům, stal pozemek, který unese dvanáct domácností — a to je jádro celého zhodnocení.
TRANSFORMACE
Stejný pozemek, jiná otázka
Výchozí stav
„Jeden rodinný dům“
- Bytové jednotky
- 1
- Domácnosti
- 1
- Užitná plocha
- ≈ 150 m²
- Přípojky
- Pro jednu domácnost
- Zástavba na pozemku
- Garáž č.p. 223, 86 m²
- Dopravní obsluha
- Neřešena
- Dokumentace
- Žádná
- Povolení
- Žádné
Uvedená užitná plocha jednoho běžného RD je orientační — původní záměr nebyl dopracován do dokumentace.
Povolený stav
„Čtyři domy, dvanáct jednotek“
- Bytové jednotky
- 12
- Domácnosti
- 12 · kapacita 48 osob
- Užitná plocha
- 1 714,44 m²
- Přípojky
- Prodloužené řady vody i kanalizace
- Zástavba na pozemku
- Odstranění povoleno samostatně
- Dopravní obsluha
- Sjezd + vnitroareálová komunikace
- Dokumentace
- Prováděcí, vč. statiky a rozpočtu
- Povolení
- Vydáno, běží lhůta
Co ten rozdíl vytvořilo. Nikoli stavba — na pozemku nebyla provedena jediná stavební práce. Rozdíl vytvořil návrh, který obstál urbanisticky, a technické řešení, které prokázalo, že obec dvanáct domácností unese.
URBANISMUS
Čtyři parcely na jednom pásu
Pozemek má tvar úzkého protáhlého pásu. Návrh ho dělí na čtyři samostatné stavební parcely a všechny domy usazuje se shodným odstupem od uliční čáry — vzniká čitelná řada, ne nahodilý shluk. Obsluha je vedena po severozápadní straně vnitroareálovou komunikací napojenou jedním novým sjezdem. Zahrady se otevírají na jihovýchod do volné krajiny.
Letecký pohled na celý soubor čtyř rodinných domů s vnitroareálovou komunikací a parkovacími stáními.
Pohled ze zahrady. Sedlová střecha se sklonem 40°, pochozí plochá střecha jednopodlažní části slouží jako terasa podkrovní jednotky.
ARCHITEKTURA
Venkovský dům, městský objem
Hmota je složena ze tří vzájemně zakomponovaných obdélníků o celkových vnějších rozměrech 22,800 × 16,475 m. Hlavní část zastřešuje sedlová střecha se sklonem 40° a pěti plochými vikýři; navazující jednopodlažní část má pochozí plochou střechu, která slouží jako terasa podkrovní jednotky. Tím se objem, který by jako kompaktní kvádr působil v obci cize, rozpadá do měřítka okolní zástavby.
Materiálově projekt kombinuje bílou omítku, režné zdivo, svislý dřevěný obklad v dekoru dubu a falcovaný plech z titanzinku na střeše i v podhledech vykonzolovaných štítů. Okna jsou antracitová s izolačním trojsklem. Výsledkem je současný dům, který se nesnaží být ani chalupou, ani vilou — a proto v Petrovicích obstojí.
Technické řešení
- Konstrukce
- Zděná, Porotherm 30 Profi
- Strop
- Prefabrikované ŽB panely
- Krov
- Dřevěný vaznicový, 5 plochých vikýřů
- Krytina
- Falcovaný plech, titanzinek
- Energetická třída
- B — velmi úsporná
- Vytápění
- Tepelné čerpadlo vzduch–voda 13 kW
- Deklarovaná životnost
- ≈ 150 let
| Jednotka | Dispozice | Užitná plocha | Podlaží |
|---|---|---|---|
| A | 3 ložnice, koupelna, WC, šatna, obývací pokoj | 110,59 m² | 1.NP |
| B | 3 ložnice, koupelna, WC, obývací pokoj | 108,80 m² | 1.NP |
| C | 2 ložnice, koupelna, WC, kuchyň s obývacím pokojem, terasy | 192,37 m² | Podkroví |
| Společné prostory | Zádveří, komora pod schodištěm, tři venkovní sklady | 16,85 m² | 1.NP |
| Jeden dům celkem | 428,61 m² |
Jednotka
A
Dispozice
3 ložnice, koupelna, WC, šatna, obývací pokoj
Užitná plocha
110,59 m²
Podlaží
1.NP
Jednotka
B
Dispozice
3 ložnice, koupelna, WC, obývací pokoj
Užitná plocha
108,80 m²
Podlaží
1.NP
Jednotka
C
Dispozice
2 ložnice, koupelna, WC, kuchyň s obývacím pokojem, terasy
Užitná plocha
192,37 m²
Podlaží
Podkroví
Jednotka
Společné prostory
Dispozice
Zádveří, komora pod schodištěm, tři venkovní sklady
Užitná plocha
16,85 m²
Podlaží
1.NP
Jednotka
Jeden dům celkem
Užitná plocha
428,61 m²
Logika skladby. Přízemní jednotky A a B jsou třípokojové byty s přímou vazbou na zahradu — produkt pro rodinu, která chce dům, ale nechce ho platit celý. Podkrovní jednotka C je téměř dvojnásobná, s vlastními terasami a otevřeným obytným prostorem. Jeden objekt tak obsluhuje tři různé poptávky najednou.
VIZUALIZACE
Prostor, který nese cenu
ROZHODNUTÍ
Šest voleb, které určily výsledek
Každá z nich měla alternativu, která by projekt zlevnila nebo zjednodušila. Žádná z nich by ho nedovedla tam, kde je dnes.
Čtyři identické domy místo čtyř různých
Opakování jednoho typového objektu znamená jednu sadu prováděcích výkresů, jeden statický výpočet, jeden položkový rozpočet a jednu logiku výstavby. Pro budoucího zhotovitele znamená identita objektů opakovaný postup, nižší chybovost a možnost hromadné poptávky materiálu.
Tři bytové jednotky v jednom domě místo jedné
Klíčové rozhodnutí celého projektu. Objem domu je dán regulací a urbanistickým kontextem — a ten samý objem lze naplnit jednou velkou domácností, nebo třemi. Vzniká tak 428,61 m² užitné plochy na objekt při zachování měřítka a vzhledu rodinného domu, nikoli bytového.
Prodloužení řadů místo lokálního řešení
Levnější cesta, tedy domovní čistírna a vlastní zdroj vody, by zatížila každou z dvanácti jednotek provozní povinností a srazila jejich prodejnost. Zvolili jsme prodloužení vodovodního řadu i kanalizační stoky s napojením na obecní síť.
Tepelné čerpadlo místo plynu
Objekty nejsou napojeny na plynovod a nemají komín. Zdrojem tepla je tepelné čerpadlo vzduch–voda o výkonu 13 kW s podlahovým vytápěním. Výsledkem je energetická třída B — primární energie 73 kWh/m²·rok, celková dodaná energie 82 kWh/m²·rok.
Vlastní veřejné prostranství a komunikace
Jeden nový sjezd na silnici II/229 a vnitroareálová komunikace s chodníkem a parkovacími stáními, vymezená jako veřejné prostranství. Alternativa čtyř samostatných sjezdů by byla dopravně hůře obhajitelná.
Prováděcí dokumentace nad rámec povinnosti
K povolení stačí dokumentace pro povolení stavby. Nechali jsme zpracovat i dokumentaci pro provedení stavby včetně statického výpočtu a položkového rozpočtu. Povolený projekt lze koupit, ale nelze podle něj hned stavět.
PRŮBĚH
Dvanáct měsíců, dvě povolovací větve
Září 2025
Zahájení projektu
Rozhodnutí přepracovat pozemek připravený pro jeden rodinný dům na soubor čtyř domů. Zadání dispozic a technických požadavků generálnímu projektantovi.
Říjen 2025
Průzkumy a posudky
Inženýrsko-geologický průzkum obou parcel, radonové měření, stavebně-technický průzkum stávající garáže. Geologie potvrdila vhodné podmínky pro plošné zakládání.
24. 10. 2025
Průkaz energetické náročnosti
PENB vyhotoven na třídu B — velmi úsporná.
Listopad 2025
Dokumentace pro povolení dokončena
Stavební část, požárně bezpečnostní řešení, situační výkresy, rozhledové poměry. Souběžně dokumentace pro odstranění stavby garáže.
8. 1. 2026
Dokumentace souboru staveb
Průvodní list a technická zpráva dle vyhlášky č. 131/2024 Sb., příloha č. 4.
Únor 2026
Vodohospodářská infrastruktura
Projekt prodloužení vodovodního řadu a kanalizační stoky projednán s provozovatelem RAVOS, s.r.o. Vydán čistopis dokumentace přípojek.
13. 3. 2026
Prováděcí dokumentace
Včetně statického výpočtu, výkresů výztuže, techniky prostředí staveb a položkového rozpočtu.
Duben — srpen 2026
Vyjádření dotčených orgánů
Distribuční soustava NN, vodoprávní úřad, orgán ochrany zemědělského půdního fondu v režimu jednotného environmentálního stanoviska, dopravní napojení. Vyžádané úpravy zapracovány.
Září 2026
Rozhodnutí vydáno
Povolení stavby vydáno, dokumentace kompletní a finalizovaná. Projekt vstupuje do fáze nabytí právní moci.
Skluz proti plánu. Původní harmonogram počítal s dokončením povolovacího procesu v dubnu 2026; skutečné vydání nastalo o zhruba pět měsíců později. Důvodem byl souběh vyjádření dotčených orgánů a správců sítí a vyžádané dopracování dokumentace. Rozsah ani hodnota projektu tím nebyly dotčeny.
KDE VZNIKLA HODNOTA
Tři vrstvy zhodnocení
- I
Regulační
Z jednoho rodinného domu se stalo dvanáct bytových jednotek na stejné výměře. Tento krok nelze zopakovat penězi — vyžaduje návrh, který obstojí urbanisticky i kapacitně.
- II
Infrastrukturní
Prodloužení vodovodního řadu a kanalizační stoky změnilo pozemek s přípojkou pro jednu domácnost na pozemek obsluhující dvanáct. Bez toho by první vrstva zůstala na papíře.
- III
Dokumentační
Prováděcí dokumentace, statický výpočet a položkový rozpočet posouvají projekt z „povoleného“ do „proveditelného“.
Inzerce v obci — surový stavební pozemek
1 129Kč/m²
Povolený projekt — přepočet na m² pozemku
3 823Kč/m²
Srovnávacím údajem je inzerovaná cena stavebního pozemku 3 359 m² v téže obci (1 129 — 1 168 Kč/m², eurobydleni.cz, 2026).
0
Rodinné domy, okres Rakovník · ČSÚ, tříletý klouzavý průměr 2022—2024
0
Rodinné domy, Středočeský kraj · Hypoindex, červen 2026
0
Byty, Středočeský kraj · Hypoindex, červen 2026
0
Stavební pozemek v Petrovicích · eurobydleni.cz, 2026 — pozemek 3 359 m²
EKONOMIKA VÝSTAVBY
Co projekt umí vydělat
Součástí předávaných podkladů je ekonomický model celého záměru. Není to příslib výnosu — je to propočet postavený na cenových předpokladech, které si každý kupující ověřuje sám.
Tržby
| Položka | Výměra | Kč/jedn. | Mil. Kč |
|---|---|---|---|
| Bytové jednotky | 1 372 m² | 90 000 Kč | 123,48 |
| Zahrady | 3 336 m² | 2 500 Kč | 8,34 |
| Parkovací stání | 24 ks | 250 000 Kč | 6,00 |
| Terasy | 240 m² | 2 000 Kč | 0,48 |
| Celkem | 138,30 |
Položka
Bytové jednotky
Výměra
1 372 m²
Kč/jedn.
90 000 Kč
Mil. Kč
123,48
Položka
Zahrady
Výměra
3 336 m²
Kč/jedn.
2 500 Kč
Mil. Kč
8,34
Položka
Parkovací stání
Výměra
24 ks
Kč/jedn.
250 000 Kč
Mil. Kč
6,00
Položka
Terasy
Výměra
240 m²
Kč/jedn.
2 000 Kč
Mil. Kč
0,48
Položka
Celkem
Mil. Kč
138,30
Náklady
| Položka | Výměra | Kč/jedn. | Mil. Kč |
|---|---|---|---|
| Stavba | 1 372 m² | 50 000 Kč | 68,60 |
| Venkovní práce (ulice, chodník, sítě, veřejné osvětlení, parkování) | 6,69 | ||
| Terasy (podkroví je zapuštěné) | 0,00 | ||
| Celkem | 75,29 |
Položka
Stavba
Výměra
1 372 m²
Kč/jedn.
50 000 Kč
Mil. Kč
68,60
Položka
Venkovní práce (ulice, chodník, sítě, veřejné osvětlení, parkování)
Mil. Kč
6,69
Položka
Terasy (podkroví je zapuštěné)
Mil. Kč
0,00
Položka
Celkem
Mil. Kč
75,29
138,3 mil.
Tržby při ceně 90 000 Kč/m²
75,3 mil.
Stavební náklady včetně infrastruktury
63,0 mil.
Hrubý výsledek před pořízením projektu
Tržby celkem
138,3mil. Kč
Hrubý výsledek
63,0mil. Kč
Marže na tržbách
46 %
90 000 Kč/m²
Hrubý výsledek na škále 0—76,7 mil. Kč
Model počítá s prodávanou plochou 1 372 m². Ostatní tržby — zahrady, parkovací stání a terasy — činí 14,82 mil. Kč nezávisle na ceně bytů.
Co v modelu není.
Pořízení pozemku a projektu · financování a úrokové náklady · náklady prodeje a marketingu · rezerva na vícepráce · daň z přidané hodnoty · správní poplatky a právní služby. Model je hrubý výsledek v úzkém smyslu: tržby minus stavební náklady.
Náš názor bez příkras.
Cena 90 000 Kč/m² je ambiciózní. Je na horní hranici toho, co se dnes prodává v okresním městě, a projekt stojí v obci osm kilometrů od něj. Argumentem pro ni je produkt — novostavba v energetické třídě B s tepelným čerpadlem, vlastní zahradou, terasou a parkováním — nikoli lokalita.
PŘEDMĚT PRODEJE
Co kupující přebírá
Pozemky, kompletní projektová dokumentace a vydané povolení. Nikoli záměr, nikoli studie — hotový, prověřený a proveditelný projekt.
- Pozemky parc. č. 126/8 a 126/14, celkem 6 540 m²
- Rozhodnutí o povolení souboru staveb dle vyhlášky č. 131/2024 Sb.
- Samostatná povolovací větev pro odstranění stavby garáže č.p. 223
- Dokumentace pro povolení včetně situačních výkresů a rozhledových poměrů
- Prováděcí dokumentace D.1.1 (10 výkresů) a D.1.2 (7 výkresů)
- Statický výpočet a technická zpráva nosných konstrukcí
- Požárně bezpečnostní řešení včetně situace a odstupových vzdáleností
- Technika prostředí staveb — elektro, zdravotechnika, vytápění
- Čistopis vodohospodářské infrastruktury projednaný s RAVOS, s.r.o.
- Průkaz energetické náročnosti budovy, třída B
- Inženýrsko-geologický průzkum obou parcel a radonový posudek
- Položkový rozpočet a vizualizace ve vysokém rozlišení
Pozemky
Parcely 126/8 a 126/14 o celkové výměře 6 540 m², rozdělené na čtyři stavební pozemky a plochu veřejného prostranství.
Povolení
Rozhodnutí o povolení souboru staveb dle vyhlášky č. 131/2024 Sb. Samostatná větev pro odstranění stavby garáže.
Proveditelnost
Prováděcí dokumentace, statický výpočet a položkový rozpočet — projekt lze bezprostředně poptat u zhotovitele.
„Nekupujeme pozemky. Kupujeme rozdíl mezi tím, co na nich stojí, a tím, co by na nich stát mohlo.“